🏠 Peut-on vendre un appartement occupé par des locataires ?

C’est une question que se posent de nombreux propriétaires parisiens :

“Puis-je vendre mon appartement alors qu’il est encore loué ?”

La réponse est oui — mais pas à n’importe quelles conditions. Vendre un logement occupé obéit à des règles spécifiques prévues par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989. Ces règles varient selon le type de bail, la durée d’occupation, le profil du locataire et le projet du propriétaire (vente à un particulier, à un investisseur, ou à l’occupant lui-même).

Dans un marché tendu comme Paris, où la demande locative est forte, la vente d’un bien occupé peut représenter à la fois une opportunité et une contrainte. Tout dépend de la stratégie et de la préparation.

Voici tout ce qu’il faut savoir pour vendre sereinement un appartement loué à Paris — juridiquement, fiscalement et commercialement.

1️⃣ Oui, il est possible de vendre un bien occupé

Contrairement à une idée reçue, la présence d’un locataire ne bloque pas la vente. Le propriétaire conserve son droit fondamental de disposer de son bien. Cependant, la vente doit respecter les droits du locataire en place, notamment son droit au maintien dans les lieux pendant la durée du bail.

Cela signifie que l’acheteur devra reprendre le bail dans les mêmes conditions :

• même montant de loyer,
• même durée restante,
• mêmes clauses contractuelles.

En clair, le nouveau propriétaire devient bailleur à la place de l’ancien, sans modification possible du contrat avant son échéance.

2️⃣ Deux cas de figure : vente libre ou occupée

Tout dépend du moment et de la stratégie du vendeur.

🏡 1. Vente libre

Le propriétaire choisit de donner congé au locataire pour vendre le logement vide. C’est souvent le cas lorsque le bien s’adresse à des acheteurs “occupants” (résidence principale).

Mais ce congé ne peut être donné qu’à certaines conditions :

• Il doit être motivé par la vente (ou la reprise personnelle).
• Il doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour un meublé).
• Et il doit respecter un formalisme strict : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier, précisant le prix et les conditions de la vente.

👉 Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le bien au prix proposé.

🏢 2. Vente occupée

Le propriétaire peut aussi vendre le logement sans attendre la fin du bail, en laissant le locataire en place. C’est alors une vente avec locataire en place, dite “occupée”.

Le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur. Celui-ci achète un bien loué, ce qui peut être un atout pour un investisseur (revenus locatifs immédiats, fiscalité claire, visibilité).

En revanche, pour un acheteur souhaitant habiter le logement, cette formule est moins adaptée, sauf si le bail arrive bientôt à échéance.

3️⃣ Le droit de préemption du locataire : une étape clé

Le droit de préemption est l’un des principes majeurs du droit locatif français. Il signifie que le locataire doit être informé de la mise en vente et prioritaire pour l’acquérir dans certaines situations.

Mais attention : ce droit ne s’applique que dans le cas d’une vente libre. Autrement dit, si le propriétaire donne congé pour vendre, le locataire est prioritaire pour acheter avant tout autre acquéreur.

Le propriétaire doit lui adresser une lettre de congé pour vente, indiquant :

• le prix de vente,
• les conditions de la cession,
• et un délai de deux mois pour se prononcer.

Si le locataire accepte, il dispose ensuite de deux mois pour signer l’acte (quatre s’il a recours à un prêt). S’il refuse ou ne répond pas, le propriétaire est libre de vendre à un tiers.

⚠️ En revanche, si le propriétaire vend occupé, le locataire n’a aucun droit de préemption.

4️⃣ Les avantages de la vente occupée

✅ Revenu locatif jusqu’à la vente

Le propriétaire continue de percevoir le loyer jusqu’à la signature de l’acte, ce qui réduit la vacance financière. C’est un avantage non négligeable dans un marché où la fiscalité pèse sur la rentabilité.

✅ Cible : les investisseurs

Un bien déjà loué séduit une clientèle d’investisseurs recherchant un revenu locatif immédiat. Le rendement est clair, le locataire en place offre une visibilité. C’est une transaction plus technique, mais souvent plus rapide, car rationnelle.

✅ Pas de préavis à gérer

Pas de congé, pas de déménagement à organiser : la gestion administrative est allégée. Le vendeur gagne du temps et évite le vide locatif.

5️⃣ Les inconvénients de la vente occupée

⚠️ Prix de vente inférieur

En général, un bien vendu occupé se vend 10 à 20 % en dessous de sa valeur libre. Cette décote dépend de plusieurs facteurs :

• la durée restante du bail,
• le montant du loyer (s’il est sous-évalué, cela pèse sur le prix),
• l’âge du locataire (en cas de bail loi 48 ou locataire protégé).

L’investisseur achète un revenu futur, pas seulement un bien immobilier. Le calcul se base donc sur le rendement et la durée d’occupation prévisible.

⚠️ Marché plus restreint

Le nombre d’acquéreurs potentiels diminue :

• les particuliers recherchent souvent un logement à occuper,
• seuls les investisseurs ou marchands de biens s’y intéressent.

La vente peut être rapide, mais à un prix moindre.

6️⃣ L’importance du profil du locataire

Le type de bail et la situation du locataire influencent directement la stratégie de vente.

📘 Bail loi de 1989 (classique)

C’est le cas le plus courant. Le locataire a un droit au maintien dans les lieux jusqu’à la fin du bail. Le propriétaire peut vendre librement, mais le bail continue.

📗 Bail meublé

Durée d’un an (ou neuf mois pour un étudiant). La rotation est plus rapide, la vente libre est plus facile à planifier.

📕 Locataire protégé

Certaines catégories (âgées de plus de 65 ans et disposant de faibles revenus) bénéficient d’une protection spéciale. Le propriétaire ne peut donner congé que s’il propose une solution de relogement adaptée. Ce point est crucial à anticiper avant toute mise en vente.

7️⃣ La stratégie du calendrier

Vendre un bien occupé à Paris nécessite de penser en calendrier, pas seulement en chiffres.

Trois stratégies s’offrent au propriétaire :

1. Vendre occupé immédiatement : rapide, mais à prix réduit.
2. Donner congé pour vendre libre : plus long, mais plus rentable.
3. Anticiper la fin du bail : préparer la mise en marché 6 à 9 mois avant échéance.

Une bonne planification, accompagnée d’une estimation précise du prix “occupé” et “libre”, permet de maximiser la rentabilité tout en respectant le cadre légal.

8️⃣ L’estimation : deux valeurs distinctes

Tout professionnel de l’immobilier le sait : un bien loué et un bien libre n’ont pas la même valeur. Deux prix doivent donc être calculés :

• Valeur libre : le prix si le logement était vide (comparables du quartier).
• Valeur occupée : ajustée en fonction du loyer perçu et de la durée du bail restant.

Un investisseur achète un flux locatif. Il évalue donc la rentabilité :

Rendement net = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100

Plus le loyer est faible, plus le rendement baisse, et plus la décote augmente.

Dans certains cas (loyers anciens ou baux 1948), la valeur occupée peut être 40 % inférieure à la valeur libre.

9️⃣ Fiscalité : un levier souvent sous-estimé

Sur le plan fiscal, la vente d’un logement occupé ne modifie pas le calcul de la plus-value immobilière. Celle-ci reste basée sur la différence entre prix de vente et prix d’achat, après déductions éventuelles (travaux, frais d’acquisition, etc.).

Cependant, dans certains cas, la décote liée à l’occupation peut réduire la plus-value imposable, car le prix de vente est inférieur à la valeur libre. Ce paramètre peut s’avérer avantageux pour un vendeur en fin de détention.

En revanche, si le bien est vendu à un investisseur, il faut anticiper la transmission du dépôt de garantie, les proratas de loyers, et la mise à jour du dossier locataire.

🔟 À qui confier la vente d’un bien occupé ?

La vente d’un logement loué à Paris nécessite une approche spécialisée. Un agent expérimenté saura :

• déterminer le profil d’acheteur pertinent (investisseur, institutionnel, marchand de biens),
• valoriser la stabilité locative et les revenus,
• présenter un dossier clair et conforme (bail, quittances, diagnostics, rentabilité).

L’erreur la plus fréquente est de mettre le bien sur le marché “comme un logement libre”, ce qui crée des malentendus et fait perdre du temps. L’argument clé, ici, n’est pas la vue ou la décoration, mais la sécurité du revenu.

11️⃣ Et si le locataire souhaite acheter ?

Ce scénario est plus fréquent qu’on ne le croit. Un locataire satisfait de son logement et bien installé peut être le meilleur acheteur possible.

Pour le vendeur, cela simplifie la transaction :

• pas de vacance locative,
• pas de travaux,
• pas de visites à organiser.

Si le locataire dispose d’une capacité d’emprunt solide, la vente peut être fluide et rapide. C’est souvent un scénario gagnant-gagnant, à condition d’accompagner le locataire dans ses démarches (simulation bancaire, calendrier, notaire).

12️⃣ Conclusion : vendre occupé, c’est vendre différemment

Vendre un appartement loué, ce n’est pas plus compliqué — c’est simplement une autre logique. Ce n’est pas une vente d’émotion, mais une vente de rendement et de stabilité.

Bien préparée, elle peut se révéler tout aussi avantageuse, notamment dans des quartiers prisés comme le 15ᵉ, le 16ᵉ ou le 17ᵉ, où la demande locative est constante et les loyers fiables.

Le secret du succès ? ✅ Anticiper le calendrier, ✅ Comprendre les droits du locataire, ✅ S’adresser à la bonne cible, ✅ Et surtout, présenter le bien non comme “occupé”, mais comme déjà rentable.

Dans un marché où les investisseurs recherchent de la sécurité, un appartement loué n’est pas un frein — c’est un atout, s’il est positionné avec intelligence.

En somme, vendre occupé, c’est vendre un patrimoine vivant — un actif qui continue de produire de la valeur jusqu’à la signature.

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