🏠 Tout savoir à propos de la loi Carrez

En France, acheter un bien immobilier ne se résume pas à la visite d’un appartement ou à la signature d’un compromis : c’est un acte juridique encadré par des dizaines de lois destinées à protéger les acheteurs et à clarifier les obligations des vendeurs. Parmi elles, la loi Carrez, adoptée le 18 décembre 1996, occupe une place centrale.

Elle impose au vendeur d’un lot de copropriété (appartement, local commercial, bureau…) d’indiquer précisément la superficie privative du bien. Cette mesure simple en apparence a profondément modifié le marché : elle a introduit de la transparence, de la rigueur et parfois… des litiges lorsque la surface réelle ne correspond pas à celle déclarée.

Cet article complet de 2 000 mots t’explique tout ce qu’il faut savoir sur la loi Carrez :

• son origine et son objectif,
• le calcul de la superficie,
• les biens concernés ou exclus,
• les obligations du vendeur,
• les conséquences d’une erreur de mesure,
• et les liens avec d’autres diagnostics immobiliers.

1️⃣ L’origine et la raison d’être de la loi Carrez

Avant 1996, il n’existait aucune obligation légale de mentionner la surface exacte d’un bien lors d’une vente en copropriété. Les annonces utilisaient souvent des termes flous : surface utile, surface habitable, ou surface approximative. Les écarts pouvaient atteindre 10 à 15 %, au détriment des acheteurs.

Pour remédier à ces abus, le député Gilles Carrez a proposé une loi visant à instaurer un cadre unique, précis et opposable pour mesurer les biens en copropriété. La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, entrée en vigueur le 19 juin 1997, a ainsi créé l’obligation suivante :

Tout avant-contrat ou acte de vente portant sur un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative du lot selon les modalités définies par décret.

Son but : protéger l’acheteur contre toute surévaluation du bien et garantir l’égalité de traitement entre vendeurs.

2️⃣ Quels biens sont concernés par la loi Carrez ?

La loi s’applique à toutes les ventes de lots de copropriété, qu’il s’agisse de biens à usage :

• d’habitation 🏡,
• professionnel 👩💼,
• ou commercial 🏢.

Cela inclut :

• les appartements,
• les locaux de bureaux,
• les boutiques,
• les parkings ou caves lorsqu’ils constituent un lot principal.

👉 En revanche, la loi ne s’applique pas :

• aux maisons individuelles (hors copropriété),
• aux terrains,
• aux lots inférieurs à 8 m²,
• aux locations (la loi Boutin s’applique pour la surface habitable des locations).

⚖️ Référence :

Article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi Carrez).

4️⃣ Comment se calcule la surface loi Carrez ?

A. Principe général

Selon le décret n°97-532 du 23 mai 1997, la superficie “Carrez” correspond à :

La superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

B. Règle des 1,80 m

Seules sont comptabilisées les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Les parties mansardées ou sous pentes sont donc partiellement exclues.

C. Ce qui est exclu du calcul

Ne sont pas pris en compte :

• caves, sous-sols, garages, parkings,
• terrasses, balcons, loggias ouvertes,
• combles non aménagés,
• parties communes.

D. Exemple concret

Un appartement de 100 m² au sol avec :

• 6 m² de surfaces sous 1,80 m,
• 4 m² de murs et cloisons,

➡️ Surface Carrez = 100 – 6 – 4 = 90 m².

E. Le mesurage

Le mesurage peut être effectué :

• par le propriétaire lui-même,
• ou par un géomètre ou diagnostiqueur professionnel.

Cependant, en cas d’erreur, la responsabilité du vendeur reste engagée, même s’il a fait appel à un professionnel (il peut ensuite se retourner contre lui).

5️⃣ L’obligation d’information du vendeur

La superficie Carrez doit obligatoirement figurer :

• dans le compromis de vente ou la promesse de vente,
• puis dans l’acte authentique chez le notaire.

Si la mention est absente, l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois suivant la signature (article 46 de la loi de 1965).

Cette règle s’applique même si le vendeur agit de bonne foi.

6️⃣ Que se passe-t-il en cas d’erreur ?

A. Surface inférieure de plus de 5 %

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une réduction de prix proportionnelle à la différence constatée.

Exemple :

• Surface annoncée : 100 m²
• Surface réelle : 94 m² → Différence = –6 % → L’acheteur peut obtenir une réduction de 6 % du prix de vente.

B. Surface supérieure

Si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément.

C. Délai d’action

L’acheteur dispose d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour intenter une action en justice (article 46, alinéa 6 de la loi de 1965).

D. Jurisprudence

Les tribunaux sanctionnent régulièrement les vendeurs pour erreurs de plus de 5 %. La Cour de cassation (3e civ., 25 février 2016) a confirmé qu’un écart de 5,03 % suffit à justifier une réduction de prix.

7️⃣ L’importance du mesurage professionnel

Même si le vendeur peut mesurer lui-même, faire appel à un professionnel certifié est fortement recommandé.

A. Coût moyen

• Entre 90 et 180 € pour un appartement standard.
• Jusqu’à 300 € pour un grand bien complexe (loft, duplex).

B. Garanties

Le diagnostiqueur doit :

• disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle,
• fournir un certificat officiel avec plan et méthodologie,
• conserver ses relevés en cas de contestation.

Cela offre une protection juridique au vendeur en cas de litige ultérieur.

8️⃣ Les cas particuliers

A. Les mezzanines

Si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m et que la mezzanine est structurelle (plancher fixe), elle est incluse.

B. Les vérandas

Elles sont incluses si elles sont fermées et chauffées.

C. Les caves et parkings

Exclus, sauf s’ils constituent un lot principal habitable (rare).

D. Les combles

• Aménagés et isolés → inclus.
• Non aménagés ou non chauffés → exclus.

9️⃣ Le rôle du notaire

Le notaire vérifie la conformité de la mention “loi Carrez” dans l’acte. Il ne mesure pas lui-même, mais :

• s’assure que le mesurage a été réalisé,
• vérifie que la superficie figure dans tous les documents,
• informe les parties de leurs droits en cas d’erreur.

Il agit donc comme garant de la régularité juridique.

🔟 La loi Carrez et les ventes sur plan (VEFA)

La loi Carrez ne s’applique pas aux ventes en état futur d’achèvement (VEFA). Ces ventes sont encadrées par d’autres textes (Code de la construction, art. L. 261-10 et suivants). Le promoteur doit toutefois indiquer la surface habitable prévisionnelle selon la norme NF P 01-019.

11️⃣ Les sanctions en cas de non-respect

ManquementSanctionAbsence de mention de surfaceNullité de la vente (dans le mois)Erreur de +5 %Réduction du prix au prorataMention inexacte volontaireResponsabilité civile du vendeurMesurage sans certificationAucun effet direct, mais risque de litige

Ces règles rendent la transparence obligatoire : le vendeur ne peut ignorer ou “arrondir” la surface.

12️⃣ Les conséquences sur la valeur du bien

La loi Carrez a eu un effet structurant sur le marché parisien et francilien. Elle a :

• réduit les écarts de prix injustifiés,
• professionnalisé la commercialisation,
• créé un référentiel objectif entre vendeurs et acheteurs.

Aujourd’hui, un écart de 1 m² peut représenter plusieurs milliers d’euros à Paris. Cette précision renforce la fiabilité des estimations immobilières et des expertises bancaires.

13️⃣ Loi Carrez et copropriété : un instrument de transparence collective

La loi s’inscrit dans la logique de la copropriété : chaque lot est défini par une quote-part de parties communes et une surface privative certifiée. Ces éléments déterminent :

• la répartition des charges,
• la participation aux assemblées,
• et la valeur relative du lot dans l’immeuble.

Ainsi, la loi Carrez ne protège pas seulement l’acheteur : elle garantit aussi l’équité entre copropriétaires.

14️⃣ Liens avec les autres diagnostics immobiliers

Le mesurage Carrez fait partie du dossier de diagnostics techniques (DDT), remis avant la signature du compromis. Ce dossier comprend :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE),
• Amiante, plomb, électricité, gaz,
• État des risques (ERP),
• Mesurage Carrez.

Tous visent à informer pleinement l’acheteur. Le mesurage Carrez est le seul quantitatif, les autres étant qualitatifs.

15️⃣ Les évolutions récentes et perspectives

La loi Carrez n’a pas fondamentalement changé depuis 1996, preuve de sa robustesse juridique. Mais certains ajustements ont été discutés :

• meilleure harmonisation avec la loi Boutin (locations),
• obligation d’un plan numérique certifié pour les ventes à partir de 2030 (projet dans le PLU-B de Paris),
• prise en compte des surfaces vitrées ou semi-ouvertes (vérandas modernes).

La tendance va vers une numérisation complète des mesurages, permettant d’intégrer automatiquement les plans dans les actes notariés.

16️⃣ Conclusion

La loi Carrez est l’un des piliers de la transparence immobilière en France. Elle a clarifié un marché autrefois opaque, renforcé la confiance des acheteurs, et imposé une rigueur technique à tous les acteurs.

Pour résumer :

• Elle s’applique à toute vente d’un lot en copropriété supérieur à 8 m².
• Elle exige une mention obligatoire de la surface privative.
• Une erreur supérieure à 5 % ouvre droit à réduction du prix.
• Le vendeur reste responsable, même s’il délègue le mesurage.

Plus qu’un simple chiffre, la superficie Carrez est un gage de transparence, d’équité et de professionnalisme. Elle rappelle que chaque mètre carré compte — surtout à Paris, où il peut valoir 12 000 € ou plus.

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